Impuestos prediales en Cook County crecieron 182% en 30 años según estudio
Estudio de la tesorera Maria Pappas revela que los impuestos prediales en Cook County duplicaron la inflación en tres décadas y pide reformas urgentes.
La tesorera del condado de Cook, Maria Pappas, publicó este lunes un estudio que revela un crecimiento desmedido de los impuestos prediales en la región metropolitana de Chicago: un aumento del 182% en los últimos 30 años, hasta alcanzar los 19.200 millones de dólares, cifra que duplica con creces el ritmo de la inflación, que durante el mismo período fue inferior al 91%. El informe, titulado How State Laws Failed to Stop Decades of Skyrocketing Property Taxes: A Case for Reform, señala a los distritos de financiamiento por incremento fiscal (TIF) y a las escuelas públicas como los principales responsables del problema.
Un crecimiento que supera salarios e inflación
Según el análisis de la oficina de la tesorera, los impuestos a la propiedad en Cook County no solo superaron la inflación, sino también el crecimiento salarial promedio, que fue del 161% durante las últimas tres décadas. Esta disparidad significa que los propietarios de viviendas destinan cada vez una proporción mayor de sus ingresos al pago de tributos locales.
"Illinois tuvo en 2025 la dudosa distinción de tener la tasa residencial de impuesto predial más alta de la nación. Chicago tiene la tasa comercial más alta de Estados Unidos", afirmó Pappas en un comunicado que acompaña al estudio.
El informe destaca variaciones regionales significativas. El vecindario de Oakland, ubicado al norte de Kenwood en el lado sur de Chicago, registró un incremento del 636% en sus recibos de impuestos prediales entre 1995 y 2024, convirtiéndose en uno de los casos más extremos del condado. Las comunidades predominantemente afroamericanas han sido las más afectadas por estos aumentos desproporcionados.
Distritos TIF: un crecimiento del 1.034%
Uno de los hallazgos más llamativos del estudio se refiere a los distritos de financiamiento por incremento fiscal, conocidos como TIF por sus siglas en inglés. En los últimos 30 años, los impuestos canalizados a través de estos distritos pasaron de 160 millones a más de 1.800 millones de dólares, un aumento del 1.034%.
El número de distritos TIF creció de 154 a 418, mientras que las propiedades incluidas en ellos pasaron de 18.314 a 281.880. En un distrito TIF, los fondos de impuestos prediales destinados a escuelas, parques y otros organismos se congelan durante al menos 23 años, y todos los incrementos posteriores se dirigen a un fondo especial para mejorar zonas en dificultades. Sin embargo, el estudio cuestiona si este mecanismo ha cumplido su propósito original o si, por el contrario, ha privado a los servicios públicos esenciales de financiamiento necesario.
Escuelas públicas: el 55% de la carga fiscal
Los distritos escolares K-12 representan el componente más grande del impuesto predial en Cook County. Con una recaudación superior a los 10.500 millones de dólares en 2024, las escuelas absorben casi el 55% del total de impuestos prediales del condado. El incremento del 189% en los tributos escolares superó ampliamente la tasa de inflación del período.
El estudio atribuye parte de este crecimiento a las lagunas legales de la Property Tax Extension Limitation Law (PTELL), una ley estatal diseñada originalmente para limitar los aumentos anuales de impuestos prediales al menor entre el 5% y la tasa de inflación. Según Pappas, los organismos locales de recaudación han explotado sistemáticamente las excepciones contempladas en la norma para aprobar incrementos que exceden los límites previstos.
Reformas legislativas en marcha
El estudio se publica en un contexto de creciente presión legislativa sobre el sistema tributario de Illinois. En febrero de 2026, el gobernador JB Pritzker firmó el proyecto de ley HB598, que aplaza la venta anual de deuda por impuestos prediales morosos en Cook County del 10 de marzo al 1 de diciembre de 2026, y congela los intereses acumulados sobre esa deuda.
Esta medida, impulsada por la senadora Celina Villanueva, busca dar tiempo a los legisladores para desarrollar reformas integrales en el sistema de venta de deuda tributaria, un proceso que lleva casi tres años de retraso desde que la Corte Suprema de Estados Unidos dictó su fallo en el caso Tyler v. Hennepin County, que estableció nuevos estándares de protección para los propietarios morosos.
La demora en implementar estas reformas ha dejado a las tesorerías de los condados expuestas a un número creciente de demandas que podrían costarles millones de dólares en compensaciones.
Perspectiva y próximos pasos
El informe de Pappas exhorta al gobernador Pritzker y a la Asamblea General, de mayoría demócrata, a promulgar reformas significativas que cierren las lagunas legales existentes y encuentren mecanismos para que los organismos locales reduzcan su gasto. El Departamento de Ingresos de Illinois trabaja actualmente en un informe integral sobre impuestos a la propiedad que podría servir como base para una legislación de mayor alcance.
Para los cerca de 1,8 millones de contribuyentes del condado de Cook, la fecha límite inmediata es el 1 de abril de 2026, plazo para pagar la primera cuota de los impuestos prediales del año fiscal 2025, cuyos recibos ya están disponibles en línea en el sitio de la tesorera.